Verdades acerca del Islote del Francés
Milagros Betancourt
En este artículo se demostrarán dos verdades básicas acerca del Islote del Francés: 1) El Islote no mide 82.000 m2 y 2) El Islote no cuesta 300 millones de euros. Muy sonado fue el frustrado intento de pelotazo en Gui-Gui, por el que Cortezo pedía 40 millones y luego de que se hicieran las cosas correctamente se determinó que no valía más de 4,8 Millones de euros. En fin, que no podemos sentarnos a negociar a ciegas con un señor con estos antecedentes y creernos todo lo que nos dice, sin verificar nosotros mismos la exactitud de la información que usamos como base para negociar. La primera ley del comprador es: al vendedor no hay que creerle nada, sin haberlo contrastado primero.
1) El Islote no tiene 82.000 m2. Esto no pasa el más mínimo examen.
Esta afirmación no solo está basada en cálculos preliminares hechos groso modo a través de Google Earth, y que cualquiera puede realizar en su casa con un mínimo de pericia y sin ser ningún especialista; sino por documentación oficial que hemos recabado y que pondremos a su disposición. Evidentemente, no se puede negociar nada sin tener claro qué es lo que se negocia.
Tomando como punto de inicio la parte del Islote del Francés que comienza después del puente cercano a la Alcaldía y usando la regla de Google Earth, se ha medido el Islote como si fuera un rectángulo. Como su alto es de 216.53 metros y su ancho de 382.37 metros, la multiplicación nos da una superficie de 82.794 m2 brutos. Pero, ojo, como el Islote no es un rectángulo, si descontamos todo el mar alrededor que falta para completar el rectángulo, nos encontramos con que sólo hay aproximadamente 54.766 m2 netos de superficie. ¿Qué quiere Cortezo, que paguemos el mar que rodea el Islote también?
Islote: alto
Islote: ancho
Superficie total del rectángulo: Incluyendo el Islote y el mar
Dominio público hidráulico deslindado
El DPH deslindado es la superficie de terreno correspondiente al álveo o cauce natural de una corriente continua o discontinua cubierta por las aguas en las máximas crecidas ordinarias, determinada atendiendo a sus características geomorfológicas, ecológicas y teniendo en cuenta las informaciones hidrológicas, hidráulicas, fotográficas y cartográficas que existan, así como las referencias históricas disponibles, sobre la cual existe un procedimiento de deslinde aprobado definitivamente siendo terrenos de Dominio Publico. Es la línea jurídica resultante de la denominada Fase III del proyecto Linde y abre todo un expediente administrativo.
A partir del área así delimitada se calcula el área correspondiente a la zona de servidumbre, según las definiciones incluidas en el RDPH.
Aplicando este deslinde, en nuestro mapa de Google, obtenemos:
Según la Ley de Costas, al Islote del Francés le corresponde una distancia de 100 metros para calcular la superficie de servidumbre, ya que no era suelo urbano consolidado antes de 1981 y no de 20 metros como proclama Cortezo en la prensa. Al contrario de El Charco de San Ginés, que sí que era suelo urbano consolidado para esa fecha. Por lo que una vez eliminada el área de servidumbre, se nos queda una superficie útil aproximada de unos 9.062,03 m2. El mismo Cortezo, en unas declaraciones a la prensa local en el año 2007, admitía que esa superficie útil era de 12.000 m2; luego, a los pocos meses, la subió a 18.000 m2; después hubo cambio de Alcalde y volvió de nuevo a insistir con la fantasía de los 82.000 m2.
Conclusión: el Islote no mide 82.000 m2. Su superficie aproximada ronda entre los 51.000 y 55.000 m2. Ver documento de Catastro: Ref Catastral: 2142401DS4024S0001PD. Ver BOE Nº 239 del 05/10/07 / Solicitar Exp. de Deslinde a Costas
2ª mentira: el Islote no vale 300 millones de euros
Si la superficie del Islote fuera de 82.000 m2 –que ya sabemos que no lo es– y pagáramos a 667 euros/m2, que es el valor promedio del metro cuadrado en Puerto Calero (zona más cara de la isla), tendríamos que, aun siendo extremadamente generosos, el precio máximo a pagar sería de unos 36.685.000 euros
82.000 m2 x 667 euros/m2 = 36.685.000 euros
A continuación, le invitamos a examinar la siguiente tabla. Ver precio de la parcela AN4.3 del Area II, que corresponde al Islote del Francés. El Área II también incluye el Parque Deportivo y el Charco:
Esta tasación oficial de 171,07 euros/m2 de la parcela AN4.3 que corresponde al Islote del Francés y que fue publicada en el BOE Nº 239 del 5 de Octubre de 2007 y remitida por el organismo público Puertos del Estado al Ministerio de Fomento, ha sido hecha legalmente y si leemos directamente del BOE: “Según lo dispuesto en el artículo 19.3 de la Ley 48/2003, el valor de los terrenos se determinará sobre la base de criterios de mercado. A tal efecto, la zona de servicio se dividirá en áreas funcionales, asignando a los terrenos incluidos en cada una de ellas un valor por referencia a otros terrenos del término municipal o de los términos municipales próximos”.
Vamos, que ésta tasación oficial de 171,07 €/m2, hecha por Puertos del Estado y remitida al Ministerio de Fomento, ha sido realizada siguiendo criterios de mercado y comparando “manzanas con manzanas”.
Siendo extremadamente generosos con Cortezo y sin descontar el área de servidumbre que en teoría le corresponde a Costas expropiar, si pagáramos a 171.07 euros / m2, tendríamos:
55.000 m2 x 171.07 euros/m2 = 9.408.850 euros
Si Costas paga lo suyo –que serían unos 8 millones– y el Ayuntamiento sólo pagara por lo que queda de área útil, es decir unos 9.000 m2, a lo sumo 12.000 m2:
9000 m2 x 171.07 euros/m2 = 1.539.630 euros
Es curioso que los precios de las zonas aledañas sean muy parecidos y el del Islote, que es al que se le ha dado más valor, no pasa de 200 euros/m2.
Por otra parte, a la hora de establecer una tasación, se deben comparar manzanas, con manzanas, y si consultamos cualquier mapa oficial de Ocupación Territorial, el área del Charco es Residencial y la del Islote, definitivamente, no. El Islote es un Parque Urbano o área para el disfrute público. No puede Cortezo pretender que el metro cuadrado en el Islote valga lo mismo que en el Charco, donde no pasa de 300 €/m2 y no los 3.750 €/m2 que él afirma que vale.
Conclusión:
El Islote no cuesta 300 millones de euros si se va a expropiación con los debidos estudios técnicos y estudio de tasación de costas e independientes. El Islote del Francés puede salirle al Ayuntamiento entre 1,5 a 10 millones de euros máximo.
No se debe tocar el SG10- Parque Urbano. Si esto se modifica, Cortezo podrá volver a inflar los precios. Según Cortezo, fue una trampa el que en el PGOU del 91 se convirtiera al Islote en Parque Urbano. Si creyendo en cantos de sirena, que prometen iconos y Calatravas, hablan de 300 falsos millones y 82.000 falsos m2, se llega a dar un paso atrás en este sentido. Modificando la calificación de Parque Urbano, se perjudicará a Lanzarote en esta negociación y habrá que buscar responsabilidades entre los políticos involucrados. ¿Cómo le llamaremos? ¿operación Islote? ¿Ineptitud o corrupción, o ambas?
Recomendaciones finales
Lo que sí que hay que hacer inmediatamente es demoler y pasarle la factura a Cortezo; y si no paga, que le embarguen; y si quiere, que demande. Se le ofreció la oportunidad de demoler él mismo y el plazo venció desde hace meses, según dice la prensa:
1. El Islote del Francés se puede comprar fácilmente. No se debe modificar nada en el Islote que implique el que deje de ser Sistema General: Parque Urbano. Presionen al máximo para que se apruebe el BIC incoado en el 2008, cuanto antes.
2. Hay que recordar que las pretensiones iniciales de Cortezo por el Islote eran de 60 millones de euros. De 60 millones, que era una barbaridad, llegó a pedir 800 millones y luego se ha mantenido en 300 millones, que es sencillamente una barrabasada. En Gui-Gui, Cortezo, usando tácticas similares a las empleadas con nosotros, pedía 40 millones y al hacer las cosas correctamente, se determinó que lo que valía era 4,8 millones de euros.
3. Hagamos las cosas correctamente. Revísese la demarcación y superficie real de la parcela (ver Catastro, Planos y Mapas Oficiales), solicítense al menos tres estudios de tasación independientes, preferiblemente de empresas fuera de la isla para evitar “contaminaciones” y manos negras. Esas empresas deben estar estrechamente vigiladas durante la ejecución de la tasación por personal de la fiscalía anticorrupción desde que comiencen las tasaciones hasta que se entreguen los estudios frente a una representación de todas las agrupaciones políticas, y que se hagan públicos. Una cotización privada de una parcela está en el orden de los 300 euros, sin pagar traslados. Ya Puertos hizo una tasación oficial base de 171,07 €/m2. Ver BOE Nº 239 del 05/10/07
4. Hágase un juicio de expropiación con designación de jueces incorruptibles como Pamparacuatro o Garzón, o que al menos se cuente con la presencia de la Fiscalía Anticorrupción, ya que después de la Operación Unión y ante un juicio tan importante, por precaución, hay que blindar todos los mecanismos antitongo de los que disponga la sociedad para que ninguna marioneta corrompida pueda colocarse en posición de pretender defender nuestros derechos y que vuelva a ganar la corrupción nuevamente.
¿Cómo conseguimos el dinero?
Pidiéndoselo a quien sea: Unión Europea, Gobierno de España, Príncipes de Asturias (con lo que heredaron), que cada español ponga 5 céntimos de euro. Quizás no haya que pedirlo y pueda entrar en presupuestos. En fin, conseguir entre 5 y quince millones, no es tan difícil. Probablemente se pague menos.
Supongamos que no se consigue el dinero
¿Tendremos que aguantarnos esas ruinas y vistas espantosas hasta el Juicio Final? No, la solución la tenemos ya. Se ejecuta la orden de derribo. El Islote quedará oculto tras el muro en el que se hará un mural estupendo estilo el de la casa de César Manrique en Tahíche. Los turistas y conejeros tendremos una vista neutral, decente y hasta bonita cuando se pase por allí, hasta que logremos tener el dinero. Luego juicio de expropiación y estrenamos Islote propio. Si algo hay que copiar de Dubai, son esos murales artísticos que ocultan fealdades.
Una vez conseguido el Islote, ¿cómo pagamos lo que vayamos a hacer? Como se ha hecho toda la vida, de poco a poco y cuando se obtenga el dinero.
[Adjunto el documento del Catastro con la superficie real del Islote y las páginas del BOE con la tasación legal hecha por Puertos en 2007, que tasa el m2 del islote del Francés en 171,07€/m2 que respaldan mis conclusiones]
Señorita Milagros Betancourt.
La felicito por su perfecto y elocuente trabajo.
Es una gran labor de investigación clara y bien explicada, que ni el mejor abogado habido la hubiese expuesto con tanto detalle cierto.
Estoy de acuerdo con usted en que antes de llegar a algún acuerdo con el señor Cortezo, hay que volver a medir el islote para determinar cuantos son los m2 de terreno que podrían ser aptos para en dicho lugar construir algo que beneficie a Lanzarote.
Sé por las mediciones que he hecho con Google Earth y con Visor Grafcan, que el islote y la parcela tienen esos m2 que usted correctamente señala, y no los que se ha publicado en varios medios de comunicación, cualquiera, como usted bien indica, lo puede comprobar sin ser un experto en mediciones geofísicas.
Creo también que se debe mantener la zona como (Parque Urbano), y no darle otro uso, para así conseguir que se pague el precio verdadero por los m2 habidos y no por los m2 inflados y el precio desorbitado de 300.000.000 de euros que pretende obtener el señor Cortezo.
P.D. A los ediles lanzaroteños les ruego que en esta operación abran bien los ojos, porque ni no tienen cuidado van algunos a terminar en la cárcel por varios años. Ojo al gato.
Cuidado con el cangrejo que parece ser que él, allegados o alguien de su partido tienen ciertos antecedentes comerciales con el Cortezo en la venta de un medio de comunicación local….
Milagros. La felicito por ese artículo. Lo de los gráficos estuvo muy bueno, porque se ve clarísimo todo. Hay mucha gente que como yo se mete en los foros y dice lo que sabe y lo que piensa; pero lo que extraña es que la prensa no investigue y no haga público lo que es notorio aunque pase desapercibido. Hay muchos intereses de por medio y la política es un asco. Prevalecen los intereses de los partidos o sus integrantes y no los del bien público,
Hay otras verdades en relación al Islote que conviene que la gente también sepa y que ya han salido también en la prensa; pero nadie ha puesto todo en un solo artículo:
1-) Ya Costas y Puertos conjuntamente con el Ayuntamiento se habían puesto de acuerdo para expropiar el Islote cuando hubo un cambio de Gobierno y como a los Socialistas no les interesa que los que los sacaron del poder se lleven el mérito por lo que ellos hicieron; pues nada TODO A LA MIERDA y que se joda Lanzarote. Que Reguera no es tan cándido como parece porque cuando se hizo el anuncio de la expropiación, él la rechazó por ser electoralista, pero no se opuso a la medida (ver enlaces al final del post). ¿Cómo se va a poner a ofrecer nada, modificar el PGOU, anular un expediente de BIC, sin saber siquiera cuanto mide, ni cuanto vale el Islote? No sabe Reguera cómo se frotan las manos los del PSOE y compañía esperando que termine de meter la pata para caerle encima.
2-) Que Pedro de Armas, nuestro Concejal de Urbanismo, al ser del PNL financiado por el vendedor como lo reseña la prensa de GC, no juega precisamente a nuestro favor:
http://www.canariasahora.es/topsecret/ampliar/11091/
Al parecer también han participado en algunos “negocios” juntos como la compra-venta de un medio de comunicación. Al menos eso dice el Canarias Ahora y se rumorea extensamente. El PSOE y compañía están que saltan de júbilo cuando les den el jaque mate a estos listillos; pero para hacerlo tienen que dejar que hagan el mal y a mal hecho, difícil derecho a pataleo.
3-) Que la movida es que quieren dejar que Cortezo construya un mastodonte en los únicos 9 o 12000 m2 de superficie útil y dejarle al Ayuntamiento, la basurilla, lo que correspondería a la superficie de servidumbre que poco más que para jardines y kioskos sirve y que entre Puertos y Costas igual se lo iban a expropiar sin que le costara un duro al Ayuntamiento. Pero si modifican el PGOU y le quitan lo de Parque Urbano, como Ud. lo acota bien, Cortezo va a poder seguir especulando con el precio o construyendo un mastodonte y eso no le conviene a Lanzarote. ¡Tremendo negocio para Cortezo! ¡Mal negocio para Lanzarote! Lo de los trajes de Camps se va a quedar pálido cuando descubran a éstos.
4-) Que el Ayuntamiento ya le había dado un plazo a Cortezo para que derribara y se venció el 1º de Noviembre. ¿Qué esperan para derrumbar? Estoy de acuerdo con Ud. que derrumben y vallen todo. Si Cortezo no lo ha hecho es porque mientras eso se vea feo, habrá más presión para negociar con él. Una vez derribado no se ve nada y no pasa nada. No se puede Cortezo quejar de que no ha tenido tiempo suficiente y que hasta sabias sugerencias le ha dado Ubaldo Becerra como: ¡Meta la pala para que se vea que hay movimiento! http://www.canariasahora.es/topsecret/ampliar/10819/
ENLACES A NOTICIAS ANUNCIANDO LA EXPROPIACION EN EL 2007:
http://www.cronicasdelanzarote.es/imprimir.php3?id_article=13957
El 26 de Dic de 2007, Crónicas de Lanzarote publicaba: Marcos Hernández asegura que Costas estudia expropiar El Francés, a pesar de su afectación por Puertos El senador socialista por Lanzarote indica que la Autoridad Portuaria está en trámites para deshacerse de estos terrenos, que pasarán a ser competencia de Medio Ambiente.
Hernández decía que la Dirección General de Costas había iniciado la fase previa a la apertura de un expediente de expropiación de los terrenos.
Por su parte Pérez Parrilla, sugería al director general de Costas, José Fernández, la adquisición de la parcela. A lo cual Fernández se mostraba muy favorable después de haber llegado a un acuerdo con Puertos.
¿QUE HA PASADO CON ESTO? ¿PORQUE AHORA SE ECHA TODO PARA ATRAS Y SE QUIERE MODIFICAR EL PGOU PARA QUE CORTEZO HAGA UNA MOLE?
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http://www.diariodelanzarote.com/2007/08/03/lanzarote05.htm
3 de Agosto de 2007
ARRECIFE PROPONE A COSTAS LA “ADQUISICIÓN” PARA USO PÚBLICO DEL ISLOTE DEL FRANCÉS
El Ayuntamiento de Arrecife ha propuesto este viernes al director general de Costas, José Fernández, que el Ministerio de Medio Ambiente incluya al Islote del Francés en su programa de adquisición de fincas para el “uso público” de este espacio, de más de 50.000 metros cuadrados , considerado como uno de los enclaves más privilegiados de la marina de la capital insular
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Jueves, 22 de noviembre de 2007
http://www.diariodelanzarote.com/2007/11/22/lanzarote01.htm
CÁNDIDO REGUERA TILDA EL ANUNCIO DE “ELECTORALISTA”
EL GOBIERNO CENTRAL ESTUDIA DECLARAR DE UTILIDAD PÚBLICA LA EXPROPIACIÓN DEL ISLOTE DEL FRANCÉS
El Gobierno español ha trasladado al diputado nacional del Partido Popular (PP) Cándido Reguera que el Islote del Francés, en Arrecife, “se ha incluido en el programa de adquisición de fincas que gestiona la Dirección General de Costas”. Reguera aplaudiría la medida, pero considera que es meramente “electoralista”.
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http://www.diariodelanzarote.com/opinion/2007/08/08082007-mario_alberto_perdomo.htm
8 de agosto de 2007
ADQUIRIR EL ISLOTE
El Ayuntamiento de Arrecife ha propuesto que el Islote del Francés sea adquirido por la Dirección General de Costas del Ministerio de Medio Ambiente. La fórmula sería la expropiación a un precio justo. ¿A qué coste? Con seguridad no cuesta lo que pide la propiedad.
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http://www.diariodelanzarote.com/opinion/2007/09/06092007-mario_alberto_perdomo.htm
6 de Septiembre de 2007
Uno quiere que el Ministerio de Medio Ambiente expropie el Islote del Francés a través de la Dirección General de Costas. Otro propone llegar a acuerdos de compensación con la propiedad. Uno intenta localizar allí el auditorio-palacio de congresos y un acuario o un museo, alrededor de un gran parque urbano…
¡¡¡¡¡¡¡¡¡¡¡¡¡¡¡OLEEEEEEEEEEEE!!!!!!!!!!!!
Luego sale el Jorge Coll de Lancelot y el Deniz de Radio Tías a decir que solo es una “opinioncilla” más de esas que hay por allí. Vamos que 300 millones sí que es creíble, que el Islote es incomprable, que Lanzarote tiene que crecer hacia arriba y no a lo ancho. Que es hora de romper el veto y llenar esto de moles de concreto. Que los que se oponen a la mole somos ecologistas fanáticos y que queremos el Islote para el disfrute de los ratones!!!. Señores Coll y Deniz, un poquito de respeto por favor. Que uno no quiera que hagan una mole y que se nos engañe vilmente, no quiere decir que no queramos que se haga algo digno en el Islote. Aquí hacen falta muchas cosas: Auditorium, Palacio de Congresos, Universidad, jardines, parques y paseos. Lo que no hacen falta son corruptos, empresarios sin escrúpulos y periodistas que se vendan al mejor postor.
Además es curioso como juegan a confundir a la gente. El islote tiene una superficie total de 55.000 m2 aproximadamente y que se divide en: Una SUPERFICIE UTIL de 12.000 m2 o menos, en la que se puede construir algo en condiciones y el resto es un área de servidumbre o protección marítima que “pertenece” a Costas y por la que Costas tiene que indemnizar al propietario, ya que es muy poca cosa lo que se puede hacer allí. En éste caso, esa superficie de pacotilla del Islote es de entre unos 43-47.000 m2. Tremendo negocio para Cortezo. El se queda con el terreno bueno y le damos permiso para que nos monte una mole y a nosotros a cambio nos deja el terreno de pacotilla para hacer un museo en las salinas que él no puede tocar, unos jardincillos y unos kioskos, Pues saben qué les digo, a mí no me convence este “negocio”.
El asunto es muy sencillo: Costas con el permiso de Puertos, expropia lo suyo y Cortezo se mete unos 7 u 8 millones y el Ayuntamiento expropia SOLO LA SUPERFICIE UTIL y paga SOLO POR LO SUYO y Cortezo se mete entre 1,5 a 6 millones más.
EN TOTAL: CORTEZO SE EMBOLSILLA UNOS 9 O 12 MILLONES Y HABIENDO PAGADO 2,4 MILLONES CUANDO LO COMPRÓ. NO ESTA MAL.
Es como si yo quiero vender mi casa y digo que vale 100, para que me paguen 50 aunque solo vale 10. Que Cortezo lo intente, vale, pero que los de aquí se presten al juego y pretendan que el resto se lo crea, como que no.
Hago un llamado a todos los que intervengan en este fregado para que hagan algo ya y le pongan freno a esta gente…¡¡¡Que es que se terminan de cargar la isla!!!!
PD. ¡Por favor, le pido a la Opinión de Lanzarote que publique este post! Es frustrante que en un sistema democrático, existan medios que se vendan y silencien a quienes tienen opiniones contrarias a sus intereses y a favor de la sociedad en que uno vive (No lo digo por la Opinión). En La Voz están calladitos y no dejan que nadie publique nada contrario a la mole del Islote, Lancelot solo dice lo que les conviene a sus dueños y en Crónicas te publican lo que ellos quieren, depende de como amanezca el censor.
ESO ES CONTUNDENCIA, EFICIENCIA VERAZ E INAPELABLE Y LO MAS IMPORTANTE DE TODO ES QUE POR FIN EN UN MEDIO DE OPINION PALPAMOS EL CERTERO ANALISIS DE LA LIBERTAD SIN CORTAPISAS, INTERESES, CAPITULACIONES. SEGUID ASI, POCO A POCO LO IREMOS CONSIGUIENDO ENTRE TODOS, VIVA LA RACIONALIDAD IMPOLUTA, NOS HARA MAS LIBRES…
Estoy gratamente impresionada y muy agradecida por el nivelazo de los comentarios a mi artículo.
Bruno: Me siento muy honrada por lo que me ha escrito. Pocas personas valoran y luchan tanto por la isla como Ud.
Otrova: No sé quien seas, pero he alucinado con la cantidad de información que aportas y se agradece como no tienes idea.
Quisicosas: Me he reido un montón con lo del cangrejo. Es increíble la cantidad de apodos que la gente inventa.
Antoñito: Lo de Jorge Coll en la radio me lo comentaron pero no con tanto detalle. Ojalá tuviera esa facilidad de expresión suya. Ratifico todo lo que dice en su post y lo de la censura en los foros.
Francisco José: Su comentario es el sueño de todo articulista. Hasta me emocioné e imaginé que si mucha gente como todos Uds. se uniera y aportara algo en la medida de sus posibilidades oponiéndose a ésta gente, los corruptos al final se tendrían que marchar de la isla.
Entre todos, la gente de la calle, el mundo de Facebook, otros periódicos insulares y nacionales con sus comentarios de apoyo, me dan ánimos para seguir.
Ahora es preciso darse prisa y alertar del mal uso que a La Ley de Medidas Urgentes quiere darle esta gente para aprobar a como de lugar lo de la mole en el Islote sin tener que ponerse de acuerdo con nadie.
Alguien me advirtió que lo del Juicio de Expropiación, lo mejor es que se lleve a cabo por Consejo de Ministros.
¿DONDE ESTÁN LA FCM, OTROS PARTIDOS POLITICOS Y LA FISCALIA ANTICORRUPCION?
Si se salen con la suya, de las comisiones que obtengan algunos políticos, pagarán los abogados y multas para sacar de la cárcel a sus secuaces. Ni más ni menos.